Legalisierung von bestehenden Gebäuden in Stichpunkten: 

1. Es darf nur eine Baugenehmigung erteilt werden, wenn kein Baurechtsverstoß auf dem betreffenden Grundstück besteht. Das bedeutet, dass alle Gebäudeteile legal sein müssen. Bei Altbestand gibt es fast immer Bauteile, Vorbauten, Garagen, Pergolen, die ohne Genehmigung angebaut wurden und die notwendigerweise legalisiert werden müssen bevor eine Baugenehmigung für eine Erweiterung oder Umbau erteilt werden kann,

2. Bezüglich Legalisierung von Baubestand  muss zwischen 2 Situationen unterschieden werden: Legalisierung im Urbanen Gebiet (Urbanisation) und Legalisierung im Ländlichen Gebiet

Was ist die beste Lösung für ein Problem mit der Baubehörde ? Anwalt, in Stichpunkten:

 Außer den baurechtlichen Gründen kann es noch andere Wiederstände geben.

Wenn das von ihnen geplante Bauvorhaben oder die beantragte Legalisierung  dem Recht entspricht, oder dem Baurecht entsprechend angepasst werden kann, werden   Sie vorausgesetzt Sie haben genug Kampfgeist  und Durchhaltevermögen  auch in Schwierigen Situation ihr Recht bekommen .

 Wenn ein Projekt nicht weiterkommt, die Genehmigung nicht erteilt wird , etc. ,….  Liegt es nicht immer daran das Sie das Baurecht nicht erfüllen, sondern es kann eine Reihe anderer Gründe geben:  Schlendrian in der Behörde, ein Sachbearbeiter (der Gemeinde Architekt in der Regel) der die Genehmigung nicht erteilen will.  Alte Seilschaften im Rathaus.

Es gibt Gemeinden die vorbildlich organisiert sind  und andere in denn der Schlendrian herrscht.

Zum Beispiel: Nach spanischem Recht  haftet der Sachbearbeiter der eine Baugenehmigung in Suelo rustico protejido( geschütztem Landschaftlichem Gebiet)  erteil  persönlich. Da die Sachbearbeiter nicht persönlich haften wollen legen sie es darauf an das der Antragsteller die Gemeinde auf Erteilung der Baugenehmigung verklagt .Der Anwalt erhält dann einen willkommenen Auftrag.  Die Baugenehmigung  muss dann konsequenterweise von dem Richter erteilt wird, und der Sachbearbeiter der Behörde kann sich anschließend beruhigt zurücklehnen.  Es gibt Sachbearbeiter die sich so querstellen ,das selbst Gespräche mit Politikern und Bürgermeisten zu nichts führen, denn die Politiker wollen nur wieder gewählt werden und treffen aber keine Entscheidung  die gegen einen Sachbearbeiter geht, da sie dann selber haften würden. .. Wird erkannt das es sich um so ein Fall handelt, gibt es diverse Strategien,  wie zum Beispiel:

1.)    Der Behörde den Baubeginn in 10 Tagen anzuzeigen .

2.)    Die Behörde sozusagen „ in  Verzug „ zu setzen wenn die Zeit in der die Baugenehmigung erteilt werden musste überschritten wurde  . Dazu kann man ein Schreiben  aufsetzen in dem man der Bau Behörde mitteilt das aufgrund Stillschweigen und dem anzuwenden Baurecht von der Baubehörde die Baugenehmigung erteilt wurde und wenn die Bau Behörde auf nicht innerhalb einer festgelegten Frist auf das Schreiben reagiert die Baugenehmigung rechtsgültig ist ( in Spanisch :  Acto presunto ).

  Führen  die diversen Strategien nicht zum Ziel  sollte man möglichst frühzeitig  beim Verwaltungsgericht Klage einreichen um keine weitere Zeit zu verlieren.

Wer sollte ein baurechtlichesProblem betreuen?  Ein Rechtsanwalt oder ein Architekt ?

 Prinzipiell beschäftig sich ein in Spanienansässiger Architekt tagtäglich mit dem Baurecht.  Die Verhinderer von Baugenehmigungen sind meist die Techniker der Gemeinde ( Arquitecto oder Arquitecto tecnico )ein  Architekt versteht ihre Sprache und kennt die Kommunikationswege im Bauamt, und kann als Techniker besser mit ihnen kommunizieren als ein Rechtsanwalt. Wenn sichergestellt ist das alle baurechtliche Hindernisse aus dem Weg geräumt sind , sich aber doch nichts bewegt ist es meistens ein Verwaltungsrechtliches Problem, und es sollte ein Anwalt eingeschaltet werden der sich mit Verwaltungsrecht auskennt .

Oft  werden Verfahren einfach eingestellt, da die Behörde nicht in dem vorgeschriebenen Zeitraum einen Beschluss gefasst hat.

Oder Sie haben auf Spanisch den Antrag gestellt aber die Behörde hat ihnen auf Katalanisch geantwortet, haben Sie frühzeitig reklamiert gilt für Sie keine Frist die ihren gestellt wurde aber für die Behörde läuft die Frist weiter.

 Der Architekt sollte  in der Klagephase  eng mit dem beauftragten Rechtsanwalt zusammenarbeiten  und  den baurechtliche Teil vorbereiten.

 Die richtige Auswahl und Betreuung des Rechtsanwaltes, der unbedingt Kenntnisse in Verwaltungsrecht haben sollte ist  für den Erfolg wichtig. 

Informationen zum spanischen Baurecht

Nach der spanischen Verfassung von 1978 besitzen die spanischen Regionen die alleinige Zuständigkeit für die Regelung der Raumplanung und der baulichen Entwicklung, sofern die räumliche Ausdehnung der Bauflächen durch die Gemeindegrenzen beschränkt ist. Ungeachtet dessen hat der spanische Staat im Jahr 1992 ein Bodengesetz (Ley del Suelo) erlassen, dass sehr detailliert die Baulandausweisung regelt.¹  Im Jahr 2000 trat das Gesetz zur Regelung des Bauwesens LOE (Ley de la ordenación de la edificación, 38/1999)²  in Kraft, auf dem alle zentralen staatlichen und regionalen Regelungen für das Bauen in Spanien basieren.

Weitere wichtige Gesetze in der Raum- und Stadt- und Gebäudeplanung sind u.a.³ :
-    Ley del Patrimonio Historico-Artístico (Ley 13/1985) über die Denkmalpflege
-    Ley de Aguas (Real Decreto 927/1988) über die Trinkwasserversorgung
-    Ley de Evaluación del Impacto Ambiental (Real Decreto Legislativo 1.302/86) über die Abschätzung von Umweltfolgen
-    Ley de Ordenación de los Transportes Terrestres über die Planung von Transportwegen
-    Ley de Costas (Ley 22/1988) über die Küstenzonen
-    Ley de Conservación de los Espacios Naturales y de la Fauna Silvestre (Ley 4/1989)  über den Naturschutz
Im Jahr 1977 wurde seitens der Regierung ein einheitlicher Rahmen für Bauvorschriften per Dekret 1650/1977 erlassen: einerseits Baunormen mit zwingender Anwendung in den Normas Basicas de la Edificación (NBE), andererseits die empfohlenen technische Baunormen in den Normas Tecnológicas de la Edificación (NTE). Sie wurden im Jahr 2002 in der neuesten Version der Baunormen und Bauvorschriften CTE (Código Técnico de la Edificación) überarbeitet.
Die Raumplanung in Spanien wird insbesondere auf regionaler und lokaler Ebene geprägt. Die Regionen erstellen für ihr Gebiet einen Plan zur territorialen Koordination (Planes Directores Territoriales de Coordinación), auf dessen Grundlage die Städte und Gemeinden einen lokalen Nutzungsplan erstellen, meist in Form von sog. Generalplänen (Planes Generales)⁴ .
Voraussetzung für eine Baugenehmigung ist in der Regel eine Entsprechung mit dem zuständigen Generalplan oder den ergänzenden Vorschriften NNSS (Normas Subsidiarias der Planeamiento

 Eintragungen im Grundbuch

Nicht legalisierte Baumaßnahmen können nachträglich im Grundbuch eingetragen werden.

„ Ich habe damals eine alte Finca gekauft, dann renoviert und erheblich angebaut -  aber ohne die notwendige Baugenehmigung und ohne Bauerklärung in Eigentumsregister. Wie bekomme ich das gesamte Haus in das Grundbuch hinein?“

 Der Inhaber der Immobilie weiss,  dass er über Jahre hinweg Unsummen in den Ausbau und Bestand der Liegenschaft investiert hat – ohne einen legal eingetragenen Gegenwert  in einem offiziellen Register verzeichnen zu können.  Der Hintergrund der Besorgnis ist aber auch  das verstärkte und zunehmende Bemühen der Katasterämter und Finanzämter, den illegalen Baubestand auszumachen und mit Sanktionen bzw. mit höheren Steuern zu belegen.

Die Luftbildaufnahmen der Grundstücke  und Gebäude spielen hierbei eine wichtige Rolle. Gerade diese Luftbildaufnahmen stellen jedoch auch meist den Schlüssel  zu der Lösung der Probleme der Eigentümer des illegalen Baubestandes da: 

Eine Eintragung einer Neubauerklärung im Grundbuch kann aufgrund eines vorhandenen Bestandsschutzes erreicht werden,  wenn die illegal errichteten Gebäudeteile bereits 8 Jahre vorhanden sind – ohne dass ein verjährungsunterbrechendes Verfahren der zuständigen Behörde eingeleitet wurde. Dieser Bestand kann vor allem durch Luftbildaufnahmen nachgewiesen werden,  die den fertiggestellten Bau vor 8 Jahren zeigen.

Welches Vorgehen ist also anzuraten: Es sollte ein fachkundiger Architekt mit der Redaktion der Neubauerklärung beauftragt werden.  Der die Erstellung eines Gutachtens und eines Bauprojektes vornimmt. Der Architektkann die danach erforderliche Notarielle Beurkundung veranlassen, das einschalten eines Rechtsanwalts ist nicht erforderlich. Durch das Gutachten und das Projekt wird nachgewiesen,  wie lange die illegale Baumassnahme bereits besteht bzw. welche Masse und welchen Wert der gesamte Baubestand hat. Sodann kann die Bauerklärung unter Vorlage  der genannten Unterlagen notariell beurkundet werden und im Grundbuch eingetragen werden. Somit wird das Eigentum des gesamten Gebäudes, das zuvor nicht offiziell bestand,  im Grundbuch erfasst. D.h. dass die in der Escritura (der notariellen Neubauerklärung) dargestellten Ausmasse des Gebäudes und Widmungen der einzelnen Gebäudeteile in dem betreffenden Eigentumsregister eingetragen werden können. Auch wenn die Kosten hierfür häufig nicht gering ausfallen, so lohnt in jedem Fall das Ergebnis, dass zu einem meist achtzigprozentigen Wertzuwachs der Immobilie führt. 

Der Kostenaufwand des genannten Verfahrens kann dadurch verringert werden, dass bereits vorhandene Bauzeichnungen oder bereits vorhandene, dem Bau entsprechende Beschreibungen im Katasterregister angereicht werden.  Selbst Baumaßnahmen, die aufgrund zu geringer Grundstücksgrösse  - z.B. im ländlichen Außenbereich (suelo rustico comun)  nicht genehmigt worden wären,  können somit im Eigentumsregister eingetragen werden.  Auch Objekte,  die bei Erwerb lediglich 70 m2 oder weniger ausmachten und danach zu einer Finca von z.B. über 400 m2 ausgebaut wurden, können – nach individueller Prüfung und Expertise der beauftragten Fachleute  -  problemlos eingetragen werden.

Insbesondere im Hinblick auf einen möglichen Verkauf einer Immobilie ist der vollständige Eintrag einer Liegenschaft im Grundbuch absolute Voraussetzung. Eine Veräußerung ist nur dann möglich, wenn alle Gebäudeteile registerrechtlich  bzw. grundbuchlich erfasst sind.  Ohne Eintrag im Grundbuch existiert die Immobilie überhaupt nicht und hat auch keinen tatsächlichen Wert .

DIE EINTRAGUNG IM GRUNDBUCH SOLLTE NICHT MIT EINER LEGALISIERUNG VERWECHSELT WERDEN.

DIE GEBÄUDE SIND  DURCH DIE EINTRAGUNG IM GRUNDBUCH NICHT LEGALISIERT; DAS BESTEHENDE BAURECHT GILT WEITER FÜR DIE IM GRUNDBUCH EINGETRAGENEN GEBÄUDE.

Haftung bei Baumaßnahmen

Gemäss Artikel 1.484 des spanischen Zivilgesetzbuches haftet der Verkäufer sowohl bei einem Neubau als auch bei Kauf einer älteren Immobilie bei verborgenen Mängeln für einen Zeitraum von 6 Monaten. Einzige Ausnahme: wenn der Käufer im Immobilien-bzw. Baubereich fachkundig ist, entfällt diese Haftung für versteckte Mängel.

Für offensichtliche Mängel gibt es nach Bauabnahme keinen Gewährleistungsanspruch mehr.

Gewährleistungsfrist bei Baumängeln

Das spanische Bauordnungsgesetz unterscheidet für Bauwerke, deren Baugenehmigung nach dem 6. Mai 2000 erteilt wurden, drei Gewährleistungsfristen:

• 10 Jahre für Strukturschäden
• 3 Jahre für Schäden, die die Bewohnbarkeit beeinträchtigen
• 1 Jahr für Schäden, die die Ausbauelemente oder Oberflächengüte betreffen

Für Baugenehmigungen, deren Erteilung vor dem 6. Mai 2000 stattfand, gilt der Artikel 1.591 des spanischen Zivilgesetzbuches, der eine Garantie von 10 Jahren für Baumängel jeder Art vorschreibt.

Das spanische Bauordnungsgesetz ( LOE), Gesetz 38/1999 vom 5.11.1999

Immobilienbesitzer in Spanien, die die Errichtung eines Bauwerkes in Auftrag gegeben oder ein nicht fertiggestelltes Bauwerk gekauft oder geerbt haben, müssen sich oftmals mit mangelhaften Bauleistungen auseinandersetzen. Das Bauordnungsgesetz ( im Folgenden LOE) bietet eine Reihe von Möglichkeiten sich gegen die am Bau Beteiligten zur Wehr zu setzen. Kernpunkte der LOE sind die Regelungen zur Bauabnahme, zur Haftung für Baumängel, Gewährleistungsfristen, sowie die Bestimmungen zur Pflichtversicherung der Bauträger und Bauunternehmer in Spanien. Sind Bauleistungen mangelhaft, so sollte dies von einem Bausachverständigen in Begleitung eines im Baurecht versierten Anwaltes festgehalten werden. Um eine Auseinandersetzung mit dem am Bau Beteiligten im Vorfeld oder einen Bauprozeß in Spanien zu vermeiden, sollte in dem Fall, dass ein Bauvorhaben geplant ist, der entsprechende spanische Bau- bzw. Werkvertrag von einem versierten Architekten aufgesetzt und gestaltet werden.

Die am Bau Beteiligten

Das Gesetz definiert erstmalig alle am Bauprozeß Beteiligten und bestimmt anschließend die Haftung der einzelnen Beteiligten.

Bauträger: nach Art. 9 LOE jede Person, die ein Bauvorhaben einleitet, plant, mit eigenem oder fremden Kapital finanziert, um es selbst zu nutzen oder um es zu veräußern. Es kann sich hierbei um eine natürliche oder eine juristische Person des privaten oder öffentlichen Rechts sowie um eine Gemeinschaft wie z.B. eine Eigentümergemeinschaft handeln.

Der Projektingenieur: ist der Beteiligte, der im Auftrag des Bauträgers und unter Einhaltung der geltenden Bestimmungen den Entwurf verfasst. Er muss hierfür einen entsprechenden Berufsabschluss und über eine Zulassung verfügen.

Der Bauunternehmer: ist der Beteiligte, der sich vertraglich gegenüber dem Bauträger verpflichtet, den Bau bzw. Teile hiervon nach dem vorliegenden Entwurf zu realisieren.

Der Bauleiter ist der Baubeteiligte, der die Durchführung des Baus in Übereinstimmung mit dem Projekt, der Baugenehmigung und der sonstigen einschlägigen u.a. auch vertraglichen Bestimmungen leitet und hierbei zu gewährleisten hat, dass das Bauwerk für den vorgesehen Zweck geeignet ist. Er muss den entsprechenden Berufsabschluss und über eine Zulassung verfügen.

Der Leiter der Bauausführung: das ist der Baubeteiligte, der als Mitglied der Bauleitung die technische Aufgabe übernimmt, die materielle Bauausführung zu leiten, die bauliche Errichtung qualitativ und quantitativ zu überwachen und somit auch die Bauqualität zu überwachen.

Einrichtungen und Laboratorien zur Kontrolle der Bauqualität

Die Produktzulieferer: hierzu zählen die Hersteller, die Lagerhalter, Importeure und Verkäufer von Bauprodukten

Die Eigentümer und Benutzer: Die Eigentümer sind verpflichtet, das Bauwerk durch eine geeignete Nutzung und Wartung Instand zu halten, die Unterlagen ( Versicherungen, Garantien,) des fertiggestellten Objektes entgegenzunehmen und aufzubewahren. Die Nutzer sind verpflichtet, die Bauwerke nach den Benutzungs- und Wartungsleitungen zu nutzen.

Rechtsanwalt